Эта земля будет нашей

С 1 июля вступает в законную силу указ Шавката Мирзиёева «О мерах по коренному совершенствованию процессов урбанизации», принятый в начале 2019 года. И одним из главных пунктов в этом указе является введение частной собственности на землю для физических и юридических лиц. Это уже третья кампания по передаче земли в частные руки в истории независимого Узбекистана, предыдущие две закончились ничем. Как же новый механизм сможет гарантировать право собственности?

Стратегический ресурс

Земля в Узбекистане всегда считалась стратегическим ресурсом и обладала особым юридическим статусом, который отражался в законодательстве республики. Статья 55 Конституции гласит: «Земля и другие природные ресурсы — общенациональное богатство», а согласно Гражданскому кодексу (ст. 214) и закону «О собственности в Республике Узбекистан» (ст.19) земля находится в республиканской собственности. За некоторыми оговорками.

Государственная собственность на землю была оправдана политическими и инфраструктурными соображениями, кроме того, когда речь шла о землях сельхозназначения, аргументом в пользу госсобственности становилось обеспечение продовольственной безопасности страны.

С другой стороны, в рыночной экономике право частной собственности на землю, находящейся под зданиями реализуемых заводов, фабрик, производственных цехов и жилых помещений, просто необходимо. Права инвестора, которому принадлежит здание, но не земля, где расположен этот объект, оказываются «половинчатыми». Собственник здания рискует потерять объект из-за изъятия земли — и не может использовать в полной мере свой объект в качестве залога при получении кредитов.

Первая волна приватизации: землю только под торговлю и услуги

Первая волна приватизации земельных участков в Узбекистане была инициирована в начале 1994 года: власти выставили на реализацию в частную собственность (на конкурсной основе) объекты торговли и сферы обслуживания вместе с землей, на которой они размещены. Землю могли приобрести все: граждане Узбекистана и иностранцы, физические и юридические лица.

Декларации о происхождении денег для приобретения приватизируемых объектов ни у кого не требовали. Инвесторам были предоставлены твердые гарантии защиты частной собственности: «Всем государственным структурам и должностным лицам обеспечить беспрекословное выполнение настоящего пункта Указа, имея в виду, что любое посягательство на права частной собственности будет строго и неотвратимо пресекаться законом», — гласит пункт 3 президентского указа.

В результате в принятом позднее Земельном кодексе было отражено право собственности на земельные участки, закрепленное за юридическими и физическими лицами, участвовавшими в этой приватизации. Кроме того, в кодексе расширили круг лиц, которые могут получить право собственности на землю:

— дипломатические представительства и приравненные к ним организации — при реализации ими зданий, используемых под помещения представительств вместе с участками, на которых они размещены, а также участков для строительства зданий этих представительств;

— сотрудники дипломатического корпуса, аккредитованные в Узбекистане представители прессы, сотрудники иностранных организаций, иностранные лица, постоянно работающие на предприятиях с иностранными инвестициями, а также лица, постоянно проживающие в республике и имеющие вид на жительство, — при реализации им жилых помещений вместе с земельными участками, на которых они размещены.

Но дипломаты и иностранцы не были массовым явлением в Узбекистане, а для подавляющего большинства юридических и физических лиц получить земельный участок в собственность все еще было невозможно.

Вместо этого им предлагались четыре формы владения землей:

Фото Андрея Кудряшова, "Фергана"

— право пожизненного наследуемого владения — для граждан Узбекистана и в отношении земель, отведенных под дехканское хозяйство, индивидуальное жилищное строительство, коллективное садоводство и виноградарство;

— право постоянного владения — для предприятий и организаций в отношении земель, отведенных под сельское и лесное хозяйство (кроме фермерских и дехканских хозяйств);

— право постоянного или срочного (временного) пользования — для граждан Узбекистана, несельскохозяйственных предприятий, организаций с иностранными инвестициями, международных объединений и организаций, иностранных юридических и физических лиц (преимущественно для предпринимательской деятельности);

— право аренды — для субъектов предпринимательства, в том числе фермерских хозяйств.

Неудачная вторая попытка приватизации

Вторая попытка провести приватизацию земель не сельхозназначения была предпринята в 2006 году. На этот раз ограничение не касалось сфер деятельности будущих собственников, но затрагивало их гражданство: приватизировать земли под своим недвижимым имуществом могли только резиденты Республики Узбекистан.

Согласно президентскому указу с 1 января 2007 года юридические лица (резиденты) могли приватизировать земельные участки, на которых расположены принадлежащие им на правах собственности или приватизируемые ими здания и сооружения, объекты производственной инфраструктуры, а также прилегающие к ним земельные участки в размерах, необходимых для производственной деятельности.

А с 1 января 2008 года гражданам Узбекистана было предоставлено право приватизировать земельные участки, выделенные им для индивидуального жилищного строительства и обслуживания жилого дома.

Приватизацию предполагалось провести по рыночной стоимости земель. Кабмин республики начал подготовительную работу. Однако по непонятным причинам эта приватизация так и не состоялась.

Три главных тормоза

Точно можно сказать о нескольких факторах, которые тормозили внедрение этой приватизации и существенно снижали инвестиционную привлекательность объектов.

И собственники, и не собственники земельных участков были одинаково не защищены от изъятия или отъема (с выкупом) земли для государственных и общественных нужд (ст. 37 Земельного кодекса). Статус собственника не был гарантом сохранности имущества.

Геодезические работы. Фото с сайта Gedezist.spb.ru

Расплывчатая формулировка «для государственных и общественных нужд» позволяла провести изъятие или выкуп земли (вместе с объектом, находящимся на участке) в интересах пришедшего застройщика или инвестора. Например, участок могли забрать у одного предпринимателя и передать другому либо снести индивидуальные дома граждан, чтобы на их месте построить элитный многоэтажный дом или торговый центр и т.д. Границы между государственными нуждами и коммерческими интересами отдельных групп были размыты.

Кроме того, собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земли платили одинаковый земельный налог (раздел XII Налогового кодекса), и приобретение земельного участка в собственность не имело экономической выгоды.

Третий этап приватизации: хорошее начало?

В прошлом году правительство возобновило усилия по приватизации тех же категорий земель, что планировалось вывести из государственных активов еще в 2006 году. В чем сходство и отличия нынешней земельной реформы от предыдущей, несостоявшейся?

Как и на предыдущем этапе, право на приватизацию земли имеют только резиденты Республики Узбекистан: юридическим лицам (резидентам РУз) разрешено приватизировать земельные участки, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности или приватизируемые ими здания и сооружения, а также прилегающие к ним земельные участки в размерах, необходимых для осуществления производственной деятельности; физическим лицам — гражданам Узбекистана — дано право приватизировать земельные участки, предоставленные им для индивидуального жилищного строительства и обслуживания жилого дома.

Однако предлагаемый на этот раз механизм приватизации в корне отличается от предыдущего.

Во-первых, земельные участки, приватизированные физическими и юридическими лицами, становятся частной собственностью, объектами гражданского оборота и неприкосновенны — защищаются государством в соответствии с Законом «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников».

Во-вторых, в президентском указе от 01.08.2018 конкретно оговорены и перечислены случаи изъятия земельных участков для государственных и общественных нужд:

— предоставление земель для нужд обороны и государственной безопасности, охраняемых природных территорий, создания и функционирования свободных экономических зон;

— выполнение обязательств, вытекающих из международных договоров;

— обнаружение и разработка месторождений полезных ископаемых;

Фото Андрея Кудряшова, "Фергана"

— строительство (реконструкция) автомобильных и железных дорог, аэропортов, аэродромов, объектов аэронавигации и авиатехнических центров, объектов железнодорожного транспорта, мостов, метрополитенов, тоннелей, объектов энергетических систем и линий электропередачи, линий связи, объектов космической деятельности, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей;

— исполнение генеральных планов населенных пунктов в части строительства объектов за счет средств государственного бюджета, а также в других случаях, прямо предусмотренных законами и решениями президента.

Кроме того, четче оговорен механизм согласования и возмещения убытков собственникам при изъятии земельных участков для государственных и общественных нужд:

— принятие решений об изъятии земельных участков для государственных и общественных нужд допускается исключительно после проведения открытого обсуждения с заинтересованными лицами, земельные участки которых планируется изымать, а также оценки выгод и издержек;

— снос жилых, производственных помещений, иных строений и сооружений, принадлежащих физическим и юридическим лицам, при изъятии земельных участков разрешается после полного возмещения рыночной стоимости недвижимого имущества и убытков, причиненных собственникам в связи с таким изъятием;

— убытки, причиненные физическим и юридическим лицам в результате вынесения незаконного административного акта государственного органа (должностного лица), подлежат возмещению государством.

Налоги на приватизированную и неприватизированную землю станут разными. Земельный налог по неприватизированным участкам повысят, а с приватизированных будет уплачиваться налог на имущество по стимулирующим ставкам. Это должно стать экономическим стимулом выкупа земли.

Законодательство не подготовлено

По состоянию на 1 июля 2019 года подписаны и опубликованы два президентских указа, законодательно регулирующие нынешний этап приватизации земельных участков. Но существующие Земельный и Жилищный кодексы никто не отменял. Чтобы исключить разночтения между существующими нормами и новым механизмом приватизации, будет необходимо внести изменения в действующее законодательство.

Январский указ президента предусматривает разработку и принятие:

— Земельного кодекса в новой редакции;

— Закона «О приватизации земельных участков несельскохозяйственного назначения»;

— Жилищного кодекса в новой редакции;

— Положений о порядке приватизации, определения рыночной стоимости и границ приватизируемых земельных участков.

Из этих документов Сенат Олий мажлиса принял только закон «О приватизации земельных участков несельскохозяйственного назначения». К сожалению, текст этого закона еще не опубликован.

В Узбекистане сегодня официально вступил в действие новый и более совершенный механизм приватизации земли, но законодательно он недоработан. Чтобы понять, как частная собственность на землю изменит экономику страны, необходимо, чтобы этот институт заработал, — а значит, узбекистанцы должны дождаться принятия новых кодексов и других нормативных актов.