Застройщик играет в долг — и вдолгую

Жители нескольких снесенных домов по проспекту Рудаки в Душанбе обратились к президенту Таджикистана Эмомали Рахмону и мэру столицы Рустаму Эмомали с просьбой обязать застройщика ускорить строительство многоэтажек, в которые они должны заселиться. Новые дома (№132, 134, 136) строятся на месте снесенных на главном проспекте столицы уже шестой год, тогда как строительная компания «Ориён Групп» обещала закончить их возведение за два года. При этом застройщик более полугода не выплачивает выселенным людям средства за аренду съемного жилья (при сносе домов и временном переселении в съемные квартиры аренду оплачивает застройщик, который на этом месте строит дом. — Прим. «Ферганы»). Задержки с выплатой денег, по словам жильцов снесенных домов, повторяются из года в год.

Это уже второе обращение к властям жителей, ожидающих постройки указанных домов на проспекте Рудаки. Несколько месяцев назад они уже писали жалобу и обнародовали ее через соцсети, но заметных изменений в решении их вопроса не произошло. Тем не менее измученные люди не теряют надежды, что власти их услышат.

«На протяжении пяти лет жители этих домов терпели все: и неуважение к себе, и угрозы, и задержку денежных средств, которые выплачиваются после очередных нервотрепок или задерживаются по несколько месяцев… Каждый раз представители компании «Ориён Групп» говорят: денег нет, ваш вопрос решается, ждите, мотивируя тем, что, когда деньги будут, тогда и выдадим. Как нам быть? Мы живем на съемных квартирах, которые нужно оплачивать, люди мучаются, многие жители за эти 5 лет переезжали с одного места на другое по несколько раз, теряя при этом здоровье и нервы», — пишут владельцы квартир в домах-долгостроях.

Обращение выселенцев — крик души. Люди возмущены происходящим и невозможностью хоть как-то повлиять на ситуацию. «Когда же этот беспредел закончится? Почему люди должны мучиться, сколько можно терпеть? Почему обращения игнорируются, только обещают, тянут и никак не решат вопрос? Почему все это сходит с рук, и никто не реагирует?»

Одновременно они жалуются на низкое качество строительных работ, уменьшение обещанной площади будущих квартир или, наоборот, требование доплат за не предусмотренные договором лишние метры.

«Квартиры построили без соответствия планировке. В данный момент переделывают, перекидывают комнаты из других квартир, при этом хотят поставить гипсокартонные перегородки. Другие же квартиры с завышенной квадратурой хотят отдать лишь после доплаты. Почему сразу не построили полноценные квартиры, соответствующие договору?» — возмущенно описывают изменение техплана строящихся домов будущие жильцы.

Хождение по кругу. Дом на проспекте Рудаки

Описанный в обращении жильцов «беспредел» со стороны застройщика не единственная подобная ситуация на рынке строительства жилья в Душанбе. Таких случаев множество. Люди, выселенные из своего жилья, пишут жалобы местным властям, в прокуратуру, мэру столицы и даже президенту, обращаются в суд, но ситуацию изменить не в силах. Только на главном проспекте столицы насчитывается несколько «застывших» строек.

Жильцы дома №142 по тому же проспекту Рудаки пятый год обивают пороги различных госорганов с тем, чтобы власти заставили застройщика выполнить свои обязательства. Их дом снесли в 2015 году, и до сих пор на его месте вырыт только котлован. Между тем, согласно договору, застройщик «Сохтмон инвест — 2014» обязывался построить новый дом в течение 24 месяцев, которые давно уже истекли. В течение этого времени, согласно договору, застройщик должен был в два этапа оплатить выселенцам съемное жилье: авансом за год вперед, и далее — до окончания строительства, обещая завершить его раньше установленного срока.

Обманутые жители дома №124. Фото с сайта Ozodagon.com

Однако строительство так и не началось, а оплата аренды прекратилась: оказалось, что инвестор, иранец, уехал из Таджикистана. Представитель фирмы после многочисленных жалоб людей с большим запозданием выплатил жильцам по $350 за аренду, но вскоре перестал отвечать на звонки и тоже пропал. Жильцы оказались в тяжелом положении: оплачивать жилье за свои деньги длительный период, который неизвестно когда закончится, крайне тяжело. Выяснилось, что на счетах фирмы денег нет, а офиса у них и не было — просто фирма-однодневка, рассказывает жительница дома №142 Шахло Мирзоева.

— В конце 2017 года, когда задолженность за арендное жилье достигла восьми месяцев, я обратилась в суд района Исмоили Сомони с заявлением на застройщика нашего дома, не выполнившего условий договора и решение хукумата (администрации. — Прим. «Ферганы») города о сносе старого и постройке нового дома. Просила суд установить дату окончания строительства и вынести решение об оплате задолженности и дальнейшей аренды вплоть до завершения стройки. Мне пришлось потратить немало времени и сил на посещения суда, однако представители застройщика там не появились.

Лишь спустя три месяца компания прислала своего адвоката, который изрядно потрепал мне нервы, то не являясь на судебные заседания, то вызывающе заявляя, что я все равно проиграю дело. Вообще, в суде он очень хорошо себя чувствовал, как будто был уверен в безнаказанности своих клиентов. Решение суда я получила спустя еще четыре месяца, однако там ни слова не было о сроках постройки дома, лишь говорилось: «Оплатить до дня вынесения данного судебного решения», то есть только до июля 2018 года. Выплата денег производилась частями, до октября, когда уже вновь набежала задолженность и опять пришлось просить деньги у компании, — говорит Шахло.

Несмотря на постоянные жалобы и обращения к властям, в том числе в правоохранительные органы, жильцы мало знают о происходящем. По слухам, компания «Сохтмон инвест — 2014» отказалась от строительства, и достраивать дом будет другая организация, с которой ведутся переговоры. В июле 2019 года людям предложили заселиться в другой дом, возведенный рядом со стройкой нового 30-этажного здания Службы связи, но еще не прошедший госкомиссию.

— Там было полно строительного мусора, зияла пустая шахта лифта. В настоящее время лифт установили, сделали уборку. Квартиры были предоставлены бесплатно, поэтому нам уже не выплачивают денег на аренду. Но мы хотим жить на том месте, откуда нас выселили, и ждем, когда же все-таки построят наш будущий дом. Весь 2019 год мы несколько раз писали жалобы в разные компетентные инстанции, откуда нам отвечали, что надо подавать в суд. А это мы уже проходили и не верим в действенность судебной защиты, — с горечью замечает женщина.

Жилищный кодекс не защитит от выселения

В Душанбе последние полтора десятилетия развернулось масштабное строительство, которое власти обосновывают реализацией генплана Душанбе. По нему предусмотрен снос ветхого жилья и строительство многоэтажных домов для обеспечения горожан жилыми площадями. В настоящее время, по данным администрации города Душанбе, в столице расположены более 2220 многоэтажек. Около 200 из них построены за последние 20 лет, а к 2021 году планируется сдать еще 130 административных и жилых зданий.

При этом сносится отнюдь не ветхое жилье, которого достаточно во всех районах столицы, а вполне добротные, красивые здания в центре города, в том числе расположенные вдоль протокольной трассы, то есть в тех местах, где впоследствии можно будет устанавливать высокие цены на квартиры и торговые площади. Ради будущих барышей владельцы строительных компаний идут на снос надежных исторических зданий в стиле сталинского неоклассицизма, которые простояли бы еще не один десяток лет, на нарушение законодательства, строительных правил, не говоря уже о моральных нормах. Законодательство вроде бы охраняет интересы жильцов, дома которых подлежат сносу, однако по факту душанбинцы страдают, не находя возможности повлиять на девелоперов.

Плотная застройка в Душанбе. Фото из соцсетей

Согласно статье 64 Жилищного кодекса Таджикистана снос жилого помещения осуществляется только после предоставления выселяемым гражданам равноценного жилья. Статьи 36 и 37 ЖК запрещают ухудшение жилищных условий для переселяемых лиц: установлена норма в 12 квадратных метров на одного человека, оговорено, что жилье должно быть благоустроенным и находиться в пределах данного населенного пункта. Кроме того, оно должно предоставляться с учетом состояния здоровья, места работы выселяемых, а также других заслуживающих внимания обстоятельств. Например, инвалидам, престарелым, больным сердечно-сосудистыми и другими тяжелыми заболеваниями квартиры предоставляются с учетом их желания жить на нижних этажах или в домах, имеющих лифты.

Вместе с тем, как отмечает исполнительный директор общественной организации «Независимый центр по защите прав человека» (НЦПЧ) Шоира Давлатова, законодательством Таджикистана не предусмотрены гарантии защиты прав граждан в случае выселения.

— Не разработаны нормы о приоритетности интересов собственников жилья перед другими. На практике это приводит к массовым внутренним выселениям с нарушениями прав собственников жилья. Одной из гарантий защиты прав граждан в случаях принудительного выселения является доступ к информации о планах градостроительства и связанных с ним сносах. Законодатель закрепил ее в Градостроительном кодексе, но на практике это право не всегда реализуется. Существует также решение мэрии, где отдельным пунктом указано, что снос жилья должен быть осуществлен только после согласования с собственниками вопросов оплаты компенсации или предоставления соразмерного альтернативного жилья. Но, к сожалению, этот пункт не всегда соблюдается, и нарушаются жилищные права граждан, — указывает Давлатова.

Перед началом строительства застройщик обязан решить индивидуально с каждым выселяемым владельцем вопрос об обеспечении его жильем и прийти к удовлетворяющему обе стороны решению. Как правило, застройщики предлагают три варианта: выкуп жилья по рыночной стоимости, предоставление квартиры в другом районе или в доме, который будет построен на этом же месте, с оплатой съемного жилья на срок строительства. Почти всегда по каждому варианту возникают трудноразрешимые споры, поскольку застройщики стремятся максимально снизить свои расходы, к тому же пытаются спешно, еще до подписания договоров, выселить жильцов, поставив их в безвыходное положение.

Компенсации все меньше

В конце 1990-х, когда начался снос первых домов, строительные компании предлагали жильцам достойные выплаты. Душанбинец Икром Гуломов, проживавший ранее по улице Хусейнзода в центре города, рассказывает, что тогда за его квартиру выплатили компенсацию, на 30% превышающую рыночную цену.

— Я не стал дожидаться квартиры в новом доме, купил на полученные средства жилье неподалеку, а оставшиеся деньги положил в банк, имел хорошую ренту и решал свои финансовые проблемы. Тогда я был рад сносу. Увы, сейчас наш дом опять попал под снос, и ситуация складывается совершенно иначе. Нам предлагают компенсацию на 40% ниже рыночных цен, на которую другое жилье приобрести невозможно. А заключить договор с застройщиком на получение квартиры в новом доме – значит обречь себя на годы мучений с неизвестным исходом, — отмечает Гуломов.

Новостройка по улице Айни. Фото "Ферганы"

Некоторые горожане, попавшие под переселение, говорят, что размер компенсаций как будто устанавливается с потолка. Так, в 2017 году при сносе известных душанбинцам советских домов с арками по проспекту Рудаки специальная комиссия из хукумата оценивала состояние жилплощади и качество ремонта, устанавливая в зависимости от последнего цену от $930 до $1150 за кв. м квартир, от $400 до $600 — за кв. м гаражей и сараев.

Почти одновременно сносились сразу четыре дома по магистральной улице Айни (поворот в аэропорт, который также считается престижным районом), однако строительная компания оценила жилье из расчета всего лишь $600 за кв. м, и жильцам пришлось упорно отстаивать свои права, поскольку это было почти вдвое меньше рыночной цены.

Второй год оспаривают суммы компенсаций за хавли (индивидуальная постройка с участком земли. — Прим. «Ферганы») жители улиц Носира и Толстого. Их махалля (квартал) полностью сносится ради создания парка «Истиклолият» («Независимость»), который жители уже окрестили «парком слез». Их хавли оценивают по $600 за кв. м, в то время как рыночная цена составляет минимум $750-900.

По этому же поводу идет спор между жителями дома №74 по улице Турсунзаде и властями, которые решили на месте их трехэтажного дома построить школу. Шоира Давлатова говорит, что юристами НЦПЧ в настоящее время готовится исковое заявление в районный суд с требованием проведения независимой оценки ожидающей сноса недвижимости и установления достойной компенсации.

Строительство ведется в основном частными застройщиками, не имеющими свободных квартир, и почти все выселяемые вынуждены ждать введения в эксплуатацию нового дома. В таком случае им предлагается оплата аренды жилья на срок строительства. Размер компенсации за аренду застройщики также снижают из года в год. Если в 2017 году выделялось 2000-2500 сомони ($230-280 по курсу того времени) в месяц на семью, то в настоящее время девелоперы предлагают не более 1800-2000 сомони ($180-200), да и те задерживают месяцами.

...а нарушений все больше

Нежелание многих душанбинцев ждать квартиры в новостройках обусловлено многочисленными случаями затягивания строительства и обмана, когда люди оставались без денег и без квартиры. Так, строительные компании «Мухаммад 2009» и «Мухаммад 2014», принадлежащие одной семье, более пяти лет назад взялись за постройку четырех высотных домов недалеко от центра столицы — по улицам Бухоро и Шевченко. До сих пор дома не достроены, выселенные люди и дольщики, вложившие свои деньги в строительство, не получили ни жилья, ни денег, а застройщики остаются безнаказанными.

Нурулло Наимов. Фото с сайта Ozodi.org

Провалилась и попытка властей помочь людям приобрести доступное жилье. Созданное в 2013 году унитарное госпредприятие (ГУП) «Манзили дастрас» («Доступное жилье») должно было построить жилье экономкласса вдали от центра с ценами почти вдвое ниже, чем у частных девелоперов. Однако руководство ГУП, сдав два дома, остальные деньги присвоило себе и остановило строительство (70% финансирования государство брало на себя, 30% составил вклад покупателей). В настоящее время идет суд над бывшим главой ГУП Нурулло Наимовым, которому грозит лишение свободы на 22 года. Однако дольщики обеспокоены, что наказание Наимова не вернет им вложенные в строительство средства, поскольку, как выяснилось в ходе следствия, получая от людей деньги, глава ГУП не оформлял сделки документально.

В других случаях жители подлежащих сносу домов жалуются на грубое, порой оскорбительное отношение к ним со стороны застройщиков и некоторых чиновников.

— Хамство началось буквально с первого дня. Нам принесли извещения о сносе дома и назначили всего три дня на освобождение квартир. Не решив ни одного вопроса, уже на следующий день начали возводить высокий железный забор вокруг дома, грохотом и стуком молотков лишив жителей даже ночного отдыха, — говорит жительница снесенного дома по улице Айни.

Жительница другого снесенного дома (за бывшей библиотекой Фирдавси) по имени Мухаббат рассказала «Фергане», что уже на второй день после извещения о сносе застройщик приступил к разбору крыши и разрушению системы водоснабжения, в результате сразу стал протекать потолок, и сгорела вся электропроводка.

Гульнора, бывшая медсестра, а ныне пенсионерка, имела три квартиры в доме за Министерством финансов: одну купила еще в советские времена, другую — за $2,5 тысячи у соседки в 1990-е годы, когда жители массово бежали от гражданской войны, и третья недавно перешла к ней от родителей. Когда их дом попал под снос, застройщик буквально стал терроризировать женщину допросами: как небогатая медсестра смогла стать хозяйкой трех квартир? А затем передал сведения о ней в прокуратуру города.

— Меня дважды вызывали в прокуратуру, где пришлось объяснять, на какие деньги я приобрела квартиры. Затем застройщик отказывался предоставить другое равноценное жилье, настаивая на выделении нам одной квартиры в новом доме площадью, равной трем моим квартирам. Пришлось прибегнуть к помощи юристов, чтобы настоять на своем варианте, — делится Гульнора.

В другом случае, при строительстве 12-этажного здания по проспекту Рудаки (№173), застройщик — компания «Сарманзил-2014» — отказался предоставить квартиру в новом доме 63-летней пенсионерке только на основании того, что ее старая квартира не была приватизирована. Пожилой женщине с сыном пришлось съехать в кибитку-сарай без каких-либо условий для жизни.

И таких примеров не счесть. Руководитель центра по защите прав человека Шоира Давлатова рассказала «Фергане», что только в 2019 году за юридической помощью к ним обратились более 100 человек по вопросам принудительного выселения из подлежащих сносу домов и квартирного мошенничества.

— Обычно жители целых улиц, кварталов или многоквартирных домов обращаются вместе, чтобы их голоса услышали, — говорит она.

Справедливости ради стоит отметить, что на таджикском рынке есть девелоперы, которые строят быстро и своевременно предоставляют жилье в новостройках. Но компании, обманувшие своих покупателей, снижают доверие населения и к добросовестным застройщикам. И это происходит не только в Душанбе. Многочисленность нарушений в сфере строительства и продажи недвижимости в Таджикистане уже давно требует от властей принятия таких решений, которые бы заставили застройщиков выполнять взятые на себя обязательства и усилили защиту покупателей жилья от мошеннических действий нечистоплотных бизнесменов.